“羊毛出在羊身上，房租已经开始涨了。”
“还在合同期内，房东就因为征税的事要求每月涨我两百元租金。”
“今天房东给我打电话，说下个月要涨房租了，从1800元涨到2000元。”
……
近期，一个新词“房东税”突然冲上社交媒体热搜，引发热议的同时，不少网友反馈部分房东、中介正试图借着这一契机追涨房租。
由此而来，坊间一度有讹传“房东税”征缴比例高达20%～30%。为此，多地税务部门下场辟谣称未新增税种，呼吁公众别被谣言“带节奏”。
那么什么是“房东税”？是不是伪概念？房租到底会不会涨？
北京朝阳大悦城，路边的房屋出租广告。图/视觉中国
以讹传讹的“房东税”
传言中的“房东税”正在成为房东们调涨房租的由头。
近期，因旧租约到期,正在寻找新房源的小张告诉中国新闻周刊，原房东在换租谈判时以包括“房东税”在内的一系列理由提出涨房租，“月租金上涨两百多元，折算下来就是10%”。
这在小张看来并不合理，尽管对方作出一定幅度的让步，但换租最终因涨租问题没能谈拢。寻找新房的过程中，小张在与房东们谈价格时，也有人以缴税为由回绝租客砍价。
“借税涨租”的源头是将于9月15日起施行的《住房租赁条例》，其中的第八条、第二十七条、第三十条、第四十一条中对住房租赁合同备案作出明确的规范。
这些条款内容概括如下：
出租人应当将住房租赁合同备案，出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。
条例同时提到，县级以上地方人民政府房产管理部门应当开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与包括税务在内的多个部门建立信息共享机制。
此外，住房租赁企业、住房租赁经纪机构未按照规定办理住房租赁合同备案的，将被责令改正、给予警告，或处以罚款。
这一度被坊间传为“‘房东税’开征”，其逻辑是《住房租赁条例》中的备案制度为“房东税”的严格征缴提供了史无前例的信息监测基础，甚至有更离谱的说法称“房东税”的税率高达“20%～30%”。
消息传开后，多地税务部门紧急下场辟谣。成都税务称，出租房屋相应的税费政策是实施了数十年的规定，并未因条例出台而调整，更没有新增“房东税”。广西电视台“广西财经”微信公众号也刊文称，“房东税来了”经不起推敲，别被带节奏。
房地产领域专业律师、北京金诉律师事务所主任王玉臣接受中国新闻周刊采访时表示，“房东税”并非独立税种，更非新增税种，而是指向出租人因租金收入产生的综合税费，主要包括个人所得税、增值税、附加税费等。
“实践中为简化征管，多地采用‘综合税率’，将上述税种合并征收，税率普遍在2.5%～4%之间。这些税费政策并非因《住房租赁条例》新增，而是已实施数十年的既定规则。”王玉臣解释道。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也向中国新闻周刊分析指出，此次条例出台，本身并不涉及税费政策的调整，亦无新增税费考虑。条例发布前后，有关税费政策保持不变，房东等无须多虑。
严跃进强调，合同备案的目的不是征税。合同纳入备案，主要是为了规范租赁交易和确保合同有备可查。租客有了备案合同，也将更方便居住证办理和提取公积金用于租房等事项。
税费不应转嫁给租客
事实上，此前的租房纳税在一定程度上处于缺乏监管的“灰色地带”。
中国新闻周刊走访周边房屋租赁市场时，一名中介人员介绍，由中介经手的房屋一般分为两种模式：一是托管模式，即中介机构从房主手中接管房源将房子租给房客；二是中介模式，中介机构在房主与租客之间牵线搭桥，由双方自行建立租赁关系。
“在托管模式中，大型中介机构经营都比较规范，不会在纳税问题上做手脚，但在中介模式下，或不规范的小中介、房东出租房子时，纳税情况少有人知道，是不是还能依法纳税就不好说了。”该中介人员表示。
而有多年租房经验的小张则笃定认为，现实情况是，房东们并不会主动纳税，甚至拒绝为租客提供发票。如果遇到租客坚持索要发票，一般要求租客“交上税点的钱”才会为其开具发票。
小张展示的一段早前的聊天记录显示，房东对其承诺，如果需要发票做个税进项抵扣，房东宁愿把抵扣的金额以现金的形式返点给小张，都不愿为其开具正常的发票。
“他们（指房东）认为这是合理避税。有的房东年纪大收入低，甚至还有房贷，省点税钱可以理解；但有的房东手握几套十几套房子，是地地道道的‘包租公’‘包租婆’，还在图谋省这笔钱就不合适了。”小张说。
王玉臣指出，租客反映的房东“避税”情况既不合理也不合法，实际是违反税法的逃税行为。
首先，“让租客承担税点”是转嫁义务。根据相关规定，纳税义务人是房东（租金收入的取得者），租客无缴税义务。房东要求租客支付“税点”，本质是将自身应承担的税费转嫁给租客，属于“不合理转嫁成本”。
其次，房东劝阻租客进行个税进项抵扣的可能涉嫌逃税。租客申请个人所得税专项附加扣除需提供备案合同，房东禁止租客抵扣，实际是害怕备案后租金收入被税务部门掌握，从而逃避缴税义务。根据相关规定，个人取得租金收入必须申报纳税，未申报可能属于“逃税”。
巧立名目的涨租经不起推敲
“在税务部门辟谣的消息公布出来以后，基本上没人再提‘房东税’这回事了，但租金价格还是不好砍。围绕这份文件（指《住房租赁条例》），他们能编各种各样的理由，如合规房源减少、房屋检修成本增加等等。”小张说。
这种说法在一些租房微信群里得到一定程度的验证，多位房东在聊天中透露，若条例实施将使出租成本增加，相关支出包括房屋重新装修、家电重置、老小区翻新、拆除隔断、增设消防设施等等。
王玉臣指出，《住房租赁条例》对于房屋出租标准的详细规定均建立在保障房屋建筑、消防等安全标准的基础上。根据相关规定，房东本身就有义务保障住房安全。
“因此，房东若以此为由涨价，缺乏法律依据。”王玉臣指出。若租期已到，双方无法协商一致，可以不再续签租房合同；若租期未到，房东便因此涨价，租客可拒绝房东的要求；若房东强制租客搬离，将构成违约，租客可提起相关诉讼，维护自己的合法权益。
不过现实情况中，房东涨房租往往不需要那么多理由。
前述中介人员表示，房屋换租时加价其实是房东们比较普遍的做法，并不一定与政策内容有关。“现在本来就是租房旺季，热门地段的房源空置率不高，他们（指房东）还是有点底气的。”
需要指出的是，尽管目前尚处于租房旺季，现实中的租金水平变化与业者的感受仍存在明显的“温差”。
中指研究院7月统计数据显示，全国50个城市住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%。尽管这一时期受高校毕业季影响，平均租金的跌幅有所收窄，但较去年同期仍下跌3.81%。
另据该院发布的《2025年中租客大调查》调研报告，在短期租金承压背景下，租户群体掌握更多主动权，63%的租客在租约到期后有换租意愿。换租原因中，与租金有关、占比较大的包括“市场租金下跌，租更合适的房子”“收入预期降低，租更便宜的房子”“现居住房屋租金上涨”。
严跃进指出，依照当前的供需情况，如果出租方巧立名目、违背市场实际情况提高租金，反而容易导致租客流失，造成不必要的损失。“涨也涨不了太多，租客一旦流失，房屋哪怕只空置一个月，涨的那点钱就都亏进去了，得不偿失。”
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